¿Quién es responsable de los defectos de una vivienda de nueva construcción?

Si hay problemas en la finca o en su casa, son responsables las personas físicas o jurídicas que han intervenido en su construcción, que habrán de responder personal o colectivamente.

Para viviendas construidas después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (5-05-00)
Son responsables:
1. El promotor, que decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos la obra para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros.
2. El arquitecto, que realiza el proyecto de la vivienda y certifica que la ejecución de la construcción se adecua al proyecto.
3. El constructor, que ejecuta la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Responde directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos causados por la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente en caso de subcontrata.
4. El arquitecto técnico o aparejador que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.

• Ante quién responden: Frente a propietarios y terceros adquirentes (no otros) de los edificios o parte de los mismos si son objeto de división.
• De qué responden: De los daños materiales causados respecto de edificaciones construidas a partir de la entrada en vigor de la ley (5 de mayo de 2000) y obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicite la licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la ley.
• Plazo durante el cual responden: Hay tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda:

1. Diez años, por deficiencias de la estructura del edificio.
2. Tres años respecto de las deficiencias que afecten a elementos constructivos o instalaciones que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda.
3. Un año sólo exigible al constructor por defectos de terminación y acabado.

• Seguros. Para garantizar que los agentes puedan hacer frente a la responsabilidad que en su caso se les pueda exigir, la Ley exige la constitución de unos seguros:
- Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar los daños estructurales durante diez años. El importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material de la obra incluidos los honorarios de los profesionales. Este seguro es obligatorio. El notario y el registrador no deberán autorizar ni inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones sin que se acredite la constitución de esta garantía.

- Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar las deficiencias que afecten a elementos constructivos o instalaciones que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad durante tres años.

- Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar los daños materiales o vicios por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado durante un año.

• Plazo de reclamaciones. Dos años a contar desde que se produzcan los daños.

Para viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (5-05-00)
Los agentes responsables son los mismos que en el anterior supuesto. Los seguros no son obligatorios. No hay limitación en cuanto a daños materiales ni frente a quien se responde. Los plazos de responsabilidad serán:
- de diez años por vicios ruinógenos (estructurales, que impidan la habitabilidad de la vivienda...)
- con independencia del año de construcción de la vivienda, en caso de incumplimiento de contrato el plazo de reclamación, en la vía civil, es de quince años. En la vía administrativa la prescripción de la infracción es de 5 años.