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Hipoteca inversa, vivienda pensión, cesión para alquiler

La vivienda, convertida en pensión

La vivienda, convertida en pensión

La vivienda propia puede convertirse en una pensión. Hoy existen fórmulas para transformar el ladrillo en dinero y, en algunos casos, sin necesidad de salir de casa y sin perder su propiedad.

La mayoría de los españoles ha invertido en su vivienda el ahorro de toda una vida y subsiste con una pensión que a veces no alcanza. Para todos ellos, existen las alternativas para sacar rendimiento a la vivienda y, en algunos casos, respetan el arraigado deseo de los españoles por continuar viviendo en la misma casa que siempre han ocupado, e, incluso, el anhelo de no privar a los hijos de la herencia. No obstante, conviene saber que hablamos de un negocio financiero. Por lo tanto, no se trata de una actividad desinteresada o sin lucro económico por parte de bancos o cajas, sino de un negocio que habrá de interesar a las dos partes. El banco podría rechazar la operación si la tasación de la vivienda es baja y, en caso de llegar a un acuerdo en la contratación de un producto, el usuario, de nuevo endeudado, tendrá que hacer frente a los costes tributarios, a los gastos notariales y registrales y a los intereses inherentes al préstamo, lo que reducirá en parte la cifra obtenida por la vivienda.

Hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario especial, destinado a mayores de 65 años y a personas con dependencias graves o severas que cuentan con una vivienda en propiedad, libre de cargas. Les permite percibir una cantidad mensual complementaria a su pensión durante un tiempo limitado o con carácter vitalicio, con la ventaja de que conservan la propiedad y el uso del inmueble mientras vivan y sin que los herederos pierdan sus derechos.

Se trata, por tanto, de lo contrario a lo que entendemos habitualmente como hipoteca. Es decir, si popularmente una hipoteca es la “compra a plazos” de la vivienda, esta operación se explicaría como “ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda habitual”, con la ventaja que la devolución del préstamo no se produce hasta que el prestatario fallezca o venda su vivienda.

Dos opcionesde hipoteca inversa

En principio, la contratación de una hipoteca inversa se realiza por un periodo determinado –entre 10 o 20 años, por regla general-, a un interés fijo negociable. La renta a percibir dependerá de la tasación del piso hipotecado, de la edad del solicitante y de la forma en la que prefiera recibir el dinero.

Pero si se prefiere, es posible obtener una renta vitalicia, es decir, continuar cobrando mientras se viva. En este último caso, será preciso contratar un seguro de rentas vitalicias, que garantice los pagos si se sobrevive al periodo de contratación de la hipoteca.
La edad y la esperanza de vida son por tanto factores muy a tener en cuenta a la hora de optar entre renta limitada y vitalicia. Las primeras son las más recomendables cuanto más avanzada sea la edad del receptor, mientras que las segundas son las más idóneas cuando la esperanza de vida es todavía elevada. Los expertos recomiendan, en cualquier caso, pensar en la vitalicia, dada la mayor esperanza de vida, y consideran que la hipoteca inversa es un buen producto si se contrata con más de 70 años. No obstante, los bancos y cajas de ahorros no cierran las puertas a los interesados que cuentan entre los 65 y los 69 años, aunque les advierten de las bajas mensualidades que percibirán, dada su mayor esperanza de vida.

Tratamiento fiscal

La principal ventaja de la hipoteca inversa frente a otro tipo de operaciones similares, es su mejor tratamiento fiscal, ya que la renta que percibe el mayor no tributa.

Una vez fallecido el propietario, los herederos deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo. Tienen dos opciones. La primera es quedarse con la vivienda, devolviendo con sus propios ahorros o mediante una nueva financiación la cantidad que sus progenitores han cobrado. La segunda sería venderla y abonar con el dinero percibido la deuda contraída con el banco por los titulares de la hipoteca inversa.

Menos gastos por ley

La hipoteca inversa ha quedado regulada en la nueva Ley Hipotecaria.. Su entrada en vigor supone importantes modificaciones que benefician estas operaciones.

  • La constitución y cualquier escritura pública en torno a una hipoteca inversa (subrogación, novación modificativa y cancelación) está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, que venía a suponer entre el 0,5% y el 1% de la operación, según la comunidad autónoma donde estuviera ubicado el inmueble). Esta medida, según el responsable de Óptima Mayores, puede suponer un ahorro de entre 3 000 y 6 000 euros en el caso de una vivienda tasada en 300 000.
  • Se han reducido los costes notariales y registrales. Para los actos jurídicos, se utilizan los llamados documentos sin cuantía, que toman como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90%. Para los actos registrales se usan los conocidos como inscripciones.

Estas ventajas económicas no serán de aplicación cuando la vivienda objeto de la hipoteca inversa no sea la vivienda habitual del solicitante.

Las disposiciones periódicas que pueda obtener el beneficiario como consecuencia de la constitución de una hipoteca inversa podrán destinarse total o parcialmente a la contratación de un plan de previsión asegurado. Este plan funciona como un plan de pensiones y, por tanto, las aportaciones tienen la consideración de rentas negativas, lo que ahorrará impuestos. La normativa señala que los mayores de 50 años podrán a estos productos un máximo de 12.500 euros anuales, siempre que la cantidad aportada no supere el 50% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y actividades económicas del contratante.

Se obliga a las entidades financieras a suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto

Vivienda pensión

Consiste en un seguro de vida-ahorro que permite que el titular de la vivienda transmita la propiedad de su inmueble a cambio de una renta, pero reservándose su uso y disfrute (usufructo) mientras viva. El antiguo propietario obtendrá una pensión complementaria durante el resto de su vida y, además, no tendrá que correr con cargas ni gastos de la vivienda (IBI, comunidad, seguros, etc.), aunque una parte de renta tendrá que destinarla a pagar el alquiler de la vivienda de la que antes era propietario y ahora usufructurario.

Para conseguir una renta interesante, conviene tener una edad avanzada. La pensión no se actualiza con el IPC y, además, es obligatorio tributar por la cantidad total, sin posibilidad de desgravarse el alquiler.

Hipoteca pensión

Se trata de suscribir un crédito hipotecario sobre una vivienda. Con el dinero obtenido se contrata una pensión vitalicia, que aportará una cantidad suficiente para mejorar la calidad de vida y para hacer frente a los intereses de la hipoteca.

Con este sistema, se mantiene la propiedad de la casa y, por tanto, se aprovecha de su posible revalorización en el mercado, de forma que, en ese caso, podrá aumentar la hipoteca para constituir una nueva pensión vitalicia. El mantenimiento de la propiedad nos permitiría también dejar en herencia la vivienda.

Pero no todas son ventajas: tiene una fiscalidad negativa ya se grava la pensión vitalicia que, además, paga los intereses de la hipoteca. Por otro lado, los ingresos no se actualizan con el IPC.

Cesión para alquiler

Esta fórmula está especialmente indicada cuando el propietario de una vivienda pasa a habitar en una residencia de mayores, apartamento tutelado u otro alojamiento alternativo. Para financiar estos recursos el propietario cede la vivienda a una entidad que se encargará de su alquiler y que le garantizará el pago de ciertos ingresos a su propietario.

En esta operación el propietario no pierde la propiedad de la vivienda ni añade cargas a la misma, tan solo la cede para que la alquile otra entidad. La entidad que recibe la cesión y la gestiona, corre con los riesgos de desocupación o impagos y con los gastos originados del mantenimiento y reparación. A cambio, el propietario recibe una renta actualizada destinada al pago del servicio residencial que recibe. En caso de que las rentas obtenidas a cambio de la cesión no sean suficientes para cubrir los gastos del nuevo alojamiento, el propietario tendría que aportar el resto, hasta completar el precio de los servicios de los que disfruta.

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Comentarios (2)

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Rafa doblas motes
28 enero 2015 19:22

Sobre la Hipoteca Inversa, recomiendo antes de aventurarse a informarse MUY bien del tema, tener en cuenta que los bancos no son precisamente hermanitas de la caridad, no se confunda el personal.-

mary
22 enero 2015 20:46

Buenos días, soy española no residente tengo 50 años de edad y he trabajado en Venezuela. Pero este año si dios quiere me regreso a Málaga España con la intención de conseguir un empleo y quedarme allí.....Como debo de hacer para poder disfrutar de una jubilación en España......Espero vuestras sugerencias a mi correo, gracias

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