Mediante el contrato de alimentos una persona, a cambio de recibir un capital, ya sea en dinero o en bienes, queda obligado a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona (o varias, normalmente un matrimonio) durante su vida.

El supuesto típico es la entrega de la propiedad de la vivienda a cambio de costear los gastos de manutención, vivienda o cualquier otro tipo (incluso medicinas). Lo habitual es hacerlo con una persona de total y absoluta confianza y con la que se tenga una relación de afectividad, normalmente un familiar, pues no solo es un contrato para atender necesidades económicas, sino también para que entregue cariño y amistad.

Qué precauciones hay que tomar antes de firmar un contrato de alimentos

Además de hacerlo con una persona de confianza, también hay que tomar alguna precaución antes de firmar un contrato de alimentos por si la persona elegida no cumple en su día su compromiso o bien fallece antes y no se tiene la misma confianza con sus herederos. Lo mejor es poner en el contrato una cláusula por la cual, si la persona que asume la obligación no cumple, perderá la propiedad de lo entregado; es lo que se llama 'condición resolutoria'.

Ahora bien, hay que tener presente que, en caso de incumplimiento, la devolución de lo entregado no será automática, sino que tendrá que decidirlo un juez/a, por lo cual se necesitará un abogado; además, hay que contar con que el proceso judicial normalmente será lento, por lo que tardará en recuperarse lo entregado. Si lo que se le da a la persona que se obliga a la manutención no es una vivienda, sino una cantidad de dinero, hay que considerar el pedirle un aval para que garantice que devolverá lo recibido si no cumple.

Desaconsejamos la entrega de la vivienda a una residencia o centro de mayores, puesto que, sin dudar de la buena fe de quienes las dirigen, hay que pensar qué pasará si esa residencia o centro de mayores cierra. El afectado se verá en la calle y sin vivienda, o bien, si no le satisfacen los cuidados y atenciones, tendrá que recuperar la propiedad. Eso será un proceso lento y complejo, con lo cual no tendrá bienes que vender para hacerse cargo de sus necesidades.

Qué debo hacer si decido firmar un contrato de alimentos

Antes de firmar un contrato de alimentos, acude a un profesional que te explique lo que no comprendas, te advierta de los riesgos y te indique las garantías y precauciones que has de adoptar. Puedes acudir a un notario, que asesorará de forma gratuita, pero sin la persona con la que quieres hacer el contrato, para que tengas total libertad de preguntar lo que desees.

Hay que tener en cuenta que, una vez firmado el contrato, si lo que se ha entregado es la vivienda, su propiedad, pasará inmediatamente a manos de la persona que, por otra parte, va a asumir esas importantes obligaciones durante toda la vida de quien le ha dado su vivienda.

Qué costes tiene el contrato de alimentos

Si lo que se entrega es la vivienda habitual, no hay que pagar IRPF, pero, si es otro inmueble distinto —por ejemplo, un local, hay que pagar por la ganancia patrimonial (aproximadamente el 21% de la diferencia entre lo que costó y el valor del local cuando se firme el contrato).

También hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal al ayuntamiento y otro impuesto que cobra la Comunidad Autónoma por la manutención que se recibirá y que serán aproximadamente unos 500 €, a abonar el mes siguiente a la firma. Además, si en el contrato se pone la cláusula que aconsejamos para recuperar el bien (la condición resolutoria), hay que abonar un impuesto autonómico que, aunque varía según la Comunidad, suele ser el 1,5% del valor de la propiedad que se entrega.

Asimismo, hay que hacer frente a gastos de notaría, registro y, según el caso, abogado y gestoría, que normalmente los abonará el que va a costear la manutención, quien además tendrá que pagar el impuesto autonómico, que oscila según la Comunidad (desde el 7% en algunas comunidades, como Madrid, hasta el 10% en otras, como Cataluña).

En todo caso, antes de formalizar el contrato es recomendable acudir a un asesor o preguntar cualquier duda a un notario, que, como ya hemos señalado antes, responderá sin coste alguno.

Autores:
Tomás Castillo Arenal, Gerente de AMICA
Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera (Almería)Manuel Nevado Rey
Francisco González Ruiz, Abogado. Colaborador de la Fundación Æquitas.
David Mendoza Moreno, Abogado. Defensor Judicial.
Valero Soler Martín-Javato, notario de Torelló (Barcelona)
Coordinador: Manuel Rueda Díaz de Rábago, notario de Vitoria y Director de Sección Jurídica de la Fundación Æquitas.

La hipoteca inversa es una figura en la cual una persona recibe una cantidad de dinero (como préstamo) y garantiza la devolución con el 'aval' (más técnicamente, 'la garantía') de la vivienda habitual, que, por tanto, queda hipotecada. La particularidad es que esa cantidad de dinero no tiene que devolverla el que la ha recibido, sino que cuando fallece son los herederos los que deciden si reponen al banco el dinero con sus intereses y, por consiguiente, cancelan la hipoteca, o bien solo responden del préstamo con lo heredado.

Ese dinero puede recibirse en su totalidad de una sola vez (llamada 'de pago único') o bien mediante ingresos que hace el banco mensualmente en la cuenta (ya sea durante toda la vida o por un período de tiempo).

Ventajas de la hipoteca inversa

La persona mayor (o el matrimonio), al contratar la hipoteca inversa, dispone de una cantidad de dinero con la que mejorar su calidad de vida; además, tiene la ventaja de que continúa viviendo en su casa, ya que conserva su propiedad. Asimismo, ese dinero únicamente tiene que devolverse cuando fallezca la persona mayor o, en el caso de ser más de uno, cuando muera el último. A la muerte de este, los herederos deciden si restituir el préstamo con sus intereses. En caso de que no quieran hacerlo, el banco solo podrá reclamar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

En resumen, se dispone de dinero, pero se continúa viviendo en la casa, pues la propiedad no es del banco, sino del que ha recibido el dinero.

Qué gastos conlleva hacer una hipoteca inversa

El banco cobra normalmente una comisión de apertura, cuyo importe varía según la entidad; además, si el dinero lo va entregando mes a mes de forma vitalicia, suele exigir un seguro para la operación, cuyo coste normalmente es elevado. También hay que hacer frente a los honorarios del notario y del registrador, aunque estos están muy reducidos por ley. Asimismo, hay que pagar la tasación de la vivienda, que es obligatoria, así como los gastos de la gestoría, pero, a diferencia de los anteriores, ninguno de estos gastos tienen límite legal.

No se pagan impuestos a la Comunidad Autónoma si quien hipoteca la casa y recibe el dinero es mayor de 65 años o está afectado por una discapacidad igual o superior al 33 por ciento, y siempre y cuando la casa que se da como «aval» sea la vivienda habitual.

Cuántos intereses se deberán al banco con una hipoteca inversa

Hay que distinguir si se recibe la cantidad total de una sola vez (pago único) o bien mediante ingresos mensuales. En el primer caso, es decir, cuando el banco abona la cantidad total a la firma del contrato, ese dinero que se va a recibir suele ser de escasa cuantía en comparación con el valor de la vivienda (menos del 30%) y, además, los intereses que se producen serán muy elevados.

¿Por qué esto es así? Pongamos, por ejemplo, que el banco entrega 50.000 €. Este dinero genera para el banco intereses cada año; imaginemos el 5% de ese importe, o sea, 2.500 € el primer año, con lo cual ese primer año lo que se deberá son 52.500 €. Para el segundo año, se generará de nuevo el interés del 5%, pero no de los 50.000 € iniciales, sino del dinero recibido y lo que se va sumando por los intereses anteriores; es decir, en este ejemplo, el 5% de esos 52.500 €; por tanto 2.625 € más, con lo cual en el segundo año se deberían 55.125 €, y así sucesivamente se van acumulando los intereses.

Ahora bien, si el dinero recibido es abonado mensualmente por el banco, los intereses solo se producen de lo que se va recibiendo. También en este caso se suman los intereses que se vayan generando, pero ese importe será durante los primeros años de poca cuantía.

¿Puedo vender la vivienda si tengo una hipoteca inversa?

Sí puede venderse, pero hay que devolver al banco antes de la venta el dinero que se ha recibido y los intereses, cantidades que normalmente serán pagadas con el dinero que el que adquiere la vivienda entrega por la compra.

Podemos pensar, por tanto, que en realidad los únicos perjudicados por la hipoteca inversa serían los herederos, ya que los que reciben el dinero disfrutan del mismo y no tienen que devolverlo, pero lo cierto es que, en el supuesto de pago único, si se produce alguna necesidad repentina (imaginemos costosos gastos médicos o de atención en el domicilio) y se quiere vender la vivienda, el dinero que se deberá se habrá incrementado considerablemente. En el ejemplo anterior, para una cantidad recibida de 50.000 € a un tipo del 5%, al cabo de 15 años se debería prácticamente el doble, o sea, 100.000 €.

¿Es interesante hacer una hipoteca inversa?

Personalmente no soy partidario de las hipotecas inversas cuando lo que se recibe es la cantidad total de una sola vez (pago único), puesto que, aunque se recibe un dinero para mejorar la calidad de vida y se conserva la propiedad de la casa, normalmente no se necesitará esa cantidad total inicialmente y el dinero recibido será de poca cuantía en relación con el valor de la vivienda. Por eso, si se precisa una elevada suma inicialmente, será mejor vender la vivienda y alquilar otra. Si se insiste en hacer una hipoteca inversa, es recomendable la modalidad en que se recibe el dinero de forma mensual.

Consejo: es conveniente pedir al banco que entregue por escrito una tabla en la que aparezca lo que se va debiendo cada año y, además, solicitar opinión a un experto. Puede acudirse a uno de los aproximadamente 3.000 notarios que hay en España para que explique a la persona interesada lo que no comprenda. El notario lo hará de forma gratuita, pero hay que hacerlo antes de tomar la decisión no dejarlo para el último día.

Autores:
Tomás Castillo Arenal, Gerente de AMICA
Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera (Almería)Manuel Nevado Rey
Francisco González Ruiz, Abogado. Colaborador de la Fundación Æquitas.
David Mendoza Moreno, Abogado. Defensor Judicial.
Valero Soler Martín-Javato, notario de Torelló (Barcelona)
Coordinador: Manuel Rueda Díaz de Rábago, notario de Vitoria y Director de Sección Jurídica de la Fundación Æquitas.

Antes de recibir la hipoteca

• Comisión de estudio: Tendrá que abonar a la entidad bancaria las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado previamente.

• Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

El banco o la caja también puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente

Durante el pago de la hipoteca

• Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías: Si usted solicita un cambio en las condiciones del préstamo, el banco o la caja le pueden exigir una comisión, con la que se resarcirá por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor-. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar-

• Comisión por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

Al finalizar el pago de la hipoteca

• Comisión de cancelación anticipada. Al igual que en la cancelación parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En lo préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que usted haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo.

Otros gastos y servicios:
El banco o caja puede exigirle una provisión de fondos para cubrir otros gastos adicionales que, generalmente, realizan profesionales o empresas de la confianza de la entidad bancaria. Entre los gastos habituales, figuran:

• Tasación. Un profesional debe determinar el valor del piso que se va a hipotecar, en función del cual se fijará el importe del préstamo. En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo. Normalmente, los gastos de tasación corren por cuenta del cliente, al que la entidad de crédito deberá entregar una copia del informe de tasación o el original si la operación no llega a formalizarse.

• Gestoría. Realizan la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro y se encargan normalmente inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.

• Seguros. En los préstamos hipotecarios más habituales se suscribe un seguro de daños sobre el bien hipotecado, que cubra, como mínimo, el caso de incendio. Es conveniente comparar ofertas y elegir la póliza que mejor cubra sus necesidades, siempre de común acuerdo con la entidad.

• IVA (7%).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados. Dichos impuestos ha de abonarlos el comprador.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) que grava el beneficio obtenido por el vendedor por la venta del terreno, esté construido o no. Dicho impuesto, por ley, corresponde al vendedor, aunque en el contrato se puede pactar que corresponda al comprador.

Otros Gastos
• Gastos de escrituración y registro (que se abonarán al notario y al registrador).
• Tasación de la vivienda. Necesaria para la concesión del préstamo hipotecario.
• Gestoría. Normalmente las entidades bancarias imponen que los trámites de gestión de la hipoteca los lleve a cabo una empresa.
• Seguro de incendio, sólo si se constituye la hipoteca.
• Seguro de vida (aunque no es obligatorio por Ley, las entidades financieras suelen imponerlo).

Viviendas no suntuarias:

• Superficie no superior a 300 metros cuadrados o

• Renta inicial no superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Estos arrendamientos se regirán por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; en su defecto por la libre voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Por ello, al primar lo dispuesto en la Ley sobre lo que acuerden las partes, cualquier cláusula que suponga la renuncia a cualquier derecho reconocido al arrendatario se entiende nula y por no puesta.

Viviendas suntuarias:

• Superficie superior a 300 metros cuadrados o

•  Renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Estos arrendamientos se regirán por la libre voluntad de las partes; en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento?

La duración del contrato de arrendamiento en las viviendas no suntuarias puede ser libremente pactada entre el arrendador y el arrendatario. Existen sin embargo unas importantes reglas que necesariamente deberán ser observadas:

• El arrendatario disfruta de un plazo de garantía de cinco años: los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo, se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años.

• No habrá prorroga si el contrato contempla la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para sí. Sin embargo, en este caso si transcurridos tres meses, a contar desde la extinción del contrato, el arrendador no hubiese ocupado la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevo periodo de cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedan hasta completar cinco.

• El arrendatario puede poner término al arrendamiento, comunicándolo al arrendador con un mes de antelación a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.

• Si transcurridos como mínimo cinco años, ninguno de los contratantes manifiesta su intención de no renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha prevista de su terminación, el arrendamiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

• En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiese durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

• Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, no puede el arrendatario abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al arrendador por los perjuicios que se le causen; estos perjuicios han de existir y estar debidamente probados.

• El arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge que conviva con el arrendatario, si éste, sin el consentimiento de aquél, no renueva el contrato, desiste del mismo o abandona la vivienda. Esto no modifica la duración prevista para el contrato.

• También es de aplicación lo anterior a la persona que hubiera convivido con el arrendatario, en relación permanente de afectividad análoga al matrimonio y cualquiera que sea su orientación sexual, durante los dos años anteriores. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, su cónyuge puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del contrato.

Se trata, por tanto, de lo contrario a lo que entendemos habitualmente como hipoteca. Es decir, si popularmente un hipoteca se entiende como una “compra a plazos” de la vivienda, esta operación se explicaría como “ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda” pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, momento en que la entidad financiera se queda con la misma.

Habitualmente al celebrarse un contrato de estás características se ofrece la posibilidad de cobrar una suma puntual inicial, destinada generalmente a pagar los gastos originados por la celebración del contrato, hacer mejoras, reformas en la vivienda o cuestiones similares. A partir de ese momento se cobrarán cantidades periódicas que, en el caso de algunas de las entidades financieras españolas que lo realizan, pueden llegar al 90% de la tasación inicial de la vivienda.

Renta temporal o vitalicia

Habrá que decidir también si se prefiere recibir una renta temporal, es decir una cantidad económica durante un tiempo determinado o si, por el contrario, se prefiere la posibilidad de obtener una renta vitalicia (es decir, continuar cobrando mientras se viva), en este caso lo que se estará realizando es una operación financiera y la contratación de un seguro que garantice una cobertura vitalicia. En el caso de optar por esta segunda opción, es evidente que las cantidades económicas periódicas que se van a obtener serán menores (pues como es obvio, la entidad procurará que en ningún caso el beneficiario obtenga más dinero que el valor del inmueble).

Evidentemente la edad y la esperanza de vida son factores muy a tener en cuenta a la hora de optar entre renta temporal y vitalicia. Las primeras son las más recomendables cuanto más avanzada sea la edad del receptor, mientras que las segundas son las más idóneas cuando la esperanza de vida es todavía elevada.

Tratamiento fiscal

La principal ventaja de la “hipoteca inversa” frente a otro tipo de operaciones similares, es su mejor tratamiento fiscal, pues es la menos gravosa de las operaciones que aquí se relatan, ya que la renta que percibe el mayor no tributa. Además, también puede ser percibido como positivo el que la persona mayor conserve la posesión y la propiedad, pudiendo continuar viviendo en ella, e incluso trasmitirla por herencia (aunque con cargas).

Al fallecimiento de la persona que contrató la hipoteca inversa, suele existir la posibilidad de que los herederos tengan un plazo para decidir si prefieren que la entidad financiera venda la vivienda y recupere así el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca (pudiendo obtener el dinero restante de la venta ,en caso que fuera superior a la suma del dinero desembolsado por la entidad financiera teniendo en cuenta los intereses) o pagar los herederos esa cantidad y liberar así a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla como cualquier otro bien.

Una de ella es la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda, que se encarga de la gestión integral del alquiler de la vivienda por un periodo de cinco años, el plazo mínimo que establece la Ley de Arrendamientos para la duración de un contrato de alquiler.

El procedimiento es sencillo: el propietario firma un contrato con la SPA, que le abona una renta mensual durante los cinco años que dure ese contrato. Eso sí, el dueño del piso no puede elegir al inquilino que lo va a ocupar, sino que es la Sociedad quien facilita "cuantos inquilinos sean necesarios" para ocupar la vivienda, puesto que es quien asume los riesgos de impago, de incumplimiento de contrato y de daños en el inmueble. Por su parte, el propietario percibe un alquiler mensual, a partir de la entrada de los inquilinos, y tiene la garantía de que se le va a devolver la casa en las mismas condiciones en que la entregó.

Otra buena aportación en este campo procede de los propios ayuntamientos. La Agencia Municipal de Alquiler de Madrid, por ejemplo, cuenta con un servicio gratuito de carácter integral que intermedia entre los propietarios de viviendas susceptibles de ser alquiladas y los futuros inquilinos y aporta garantías a las partes si hubiera incumplimientos.

¿Puede una empresa arreglar los defectos de una vivienda después de la firma de la escritura?
Puede y debe. Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún defecto. Si los hubiera se enviará a la empresa un escrito certificado o burofax para hacerle constar los defectos existentes, dando un plazo para la contestación, y de subsanación de dichos defectos. Si no se hace cargo, se deberán solicitar las hojas de reclamaciones, se rellenarán en los locales de la promotora o constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará la empresa con la copia rosa y el consumidor con la verde y la blanca. La verde es para el usario y la blanca la debe remitir a la oficina municipal del consumidor o a la Dirección General de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.

¿Tiene obligación una constructora de otorgarme algún tipo de garantía sobre la vivienda nueva al respecto de posibles defectos?
Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción, siendo:
• Licencia Anual, sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
• De tres años, por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• De diez años (o quince, según el caso, y contrastando con el Art. 1.591 del Código Civil) sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

COMPRA A TRAVÉS DE APIS/INTERMEDIARIOS

¿Tiene una agencia inmobiliaria el poder de cobrar comisiones por la intermediación tanto al comprador como al vendedor? ¿Hay algún máximo en la comisión que puede cobrar?
Los agentes de la propiedad inmobiliaria y los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios al mandante de la venta de una vivienda y al comprador, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en el contrato. La Ley 11/1998, de 9 de julio de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los Consumidores tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un servicio, el precio. Las ofertas concretas de servicios realizadas a través de soportes publicitarios y/o informáticos deben incorporar el precio. Los precios de los servicios serán expuestos al público en los establecimientos donde se presten u oferten, mediante la exhibición de carteles perfectamente visibles y legibles en el lugar donde efectivamente se presten, a través de un soporte escrito.

Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otras.

Por otra parte, los contratos firmados, no se pueden rescindir unilateralmente salvo que medie acuerdo entre las partes; la posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes. Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia.

CONTRATACIÓN Y ESCRITURAS

A la hora de escriturar la vivienda, ¿qué documentación debo recibir?
Lo primero que debe hacer el consumidor es comprobar si la vivienda dispone de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Si así fuera, se pasaría a escriturar la vivienda. Si aún no se dispone de este documento, se pospondrá dicha escrituración.

Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:
• Licencia de primera ocupación
• Libro del edificio
• Plano general del emplazamiento de la vivienda
• Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios
• Régimen de propiedad
• Coeficientes de participación
• Memoria de calidades
• Planos de los suministros

¿Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de vivienda de nueva construcción, tales como, si es legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario, y además no poder quedarse con ello? Quiero saber si hay tarifas estipuladas y, en general, toda la normativa que exista en este aspecto.
No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10 b.2, que establece que las reformas que propongan los adquirientes serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que se deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente en la documentación precontractual y contractual sobre la que se presta el consentimiento, es razonable pensar que esos materiales sean pagados por el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas. Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa.

Por otro lado, al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.

El contrato de la vivenda que he comprado establece una fecha para la entrega, pero se ha retrasado 7 meses ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble del dinero entregado como así se indica en el contrato?
La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, están obligadas a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Si contractualmente el promotor se compromete a devolver el doble de las cantidades entregadas, ha de cumplir su compromiso contractual. Si no pudiera cumplir o se negara, tendría que defender sus derechos en los Tribunales Ordinarios de Justicia.

COMPRAS A TRAVÉS DE COOPERATIVAS

Quiero subrogarme a una cooperativa, pero ni se cuando me darán la vivienda y el contrato indica nada.¿Es eso legal?
Se puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción, ya que conforme establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores/constructores están obligados a indicar dichos términos, junto con otros esenciales para la compraventa como es la fecha de entrega.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

¿Qué legislación defiende a un consumidor con discapacidad física para adecuar las zonas comunes?
La Ley 38/199, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor el 6 de mayo del 2000, en sus artículos 2 y 3.establece que los propietarios o usuarios de viviendas pueden llevar a cabo las obras de adaptación necesarias para que sus interiores o elementos y los servicios comunes de los edificios de vivienda puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que habiliten o deseen habilitar en ellos.

¿Puede la gestora encargada de llevar una comunidad de propietarios obligar a los inquilinos a domiciliar todos los gastos de la comunidad por banco, al no querer ir ellos a cobrarlos en mano?
No existe ninguna normativa que obligue a domiciliar en entidades bancarias los recibos que emita una Comunidad de Propietarios, según la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de Ley 79/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Podría solicitar una Junta Extraordinaria, para tratar de solucionar dicho tema, en cuyo caso tendrán que pedirlo la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos un 25 por 100 de las cuotas de participación, según el artículo duodécimo de la Ley 8/1999. Las decisiones que se toman en Junta por mayoría son válidas, no requiriendo que sean por unanimidad.

Somos una Comunidad de Propietarios y tenemos que cambiar los ascensores. Los vecinos de la planta baja se niegan a pagar dicho cambio, ¿están obligados a pagar?
Sí. Según la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y la Ley 8/1999, de 6 de abril, que reforma la Ley 49/60, en su artículo 9, apartado 5, dice textualmente que: “Cada propietario esta obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

CONDICIONES GENEALES DE CONTRATACIÓN

He firmado un contrato de compra de vivienda en construcción. El promotor, al firmar este contrato, no me ha aportado el documento que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. ¿Qué puedo hacer?
En primer lugar se recomienda enviar un burofax o telegrama, solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en este plazo usted no lo recibe lo siguiente que debe hacer es presentar una reclamación aportando fotocopia de la siguiente documentación:
• Publicidad de la vivienda; dado que el promotor está obligado a indicar en ella, si se da la circunstancia de requerir cantidades anticipadas antes del inicio de las obras o durante el período de construcción tal circunstancia e incluso debe hacer mención de la entidad garante, así como la entidad bancaria o caja de ahorro en la cual el comprador debe ingresar las cantidades anticipadas.
• Contrato de compra de la vivienda.
• Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y respuesta, si la ha obtenido.

HIPOTECA

¿Puede un intermediario en la venta de una vivienda obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca concreta, y en caso contrario, cobrarle los gastos de cancelación de la misma?
Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril y la Ley 44/2006 de 29 de diciembre que modifica y mejora la ley 26/84 de 19 de julio de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, la parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del mismo.

ARRENDAMIENTOS

Un particular tiene un piso alquilado, ¿a quién le corresponde la realización de obras de mejora?
El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino o cuando los daños impliquen la destrucción del inmueble.

Son por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En cualquier caso, si el arrendamiento es entre particulares, no podrán interponer la reclamación en las oficinas del consumidor, ya que éstas no son competentes para dirimir controversias entre particulares.

¿El arrendador puede elevar la renta del alquiler por mejoras?
Transcurridos 5 años de duración del contrato, la realización por el arrendador de obras de mejora le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido, según el artículo 19.1. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

¿Puede el arrendatario de un vivienda en alquiler realizar obras en la vivienda directamente y sin consultas con el propietario?
No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador, según el Art. 23.1. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

¿Con qué tiempo de antelación tiene el arrendatario que avisar su voluntad de no renovar el contrato?
Debe avisar, como mínimo, 30 días antes de la fecha de terminación del contrato, según el Art. 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

USO POR TURNO DEL INMUEBLE TURÍSTICO

Una vez firmado el contrato de aprovechamiento por turno, ¿se puede renunciar a él?
Sí, la Ley 42/98, de 15 de diciembre, concede al consumidor el derecho de desistimiento y la facultad de resolución. En cualquiera de los dos casos se le notificará al empresario a través de un medio que garantice la constancia y la fecha de envío (requerimiento notarial, burofax o telegrama con certificación de texto y acuse de recibo).

A. El arrendador puede extinguir el contrato por:

• Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión no consentidos.
• Realización intencionada de daños o de obras no consentidas.
• Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Destinar la vivienda a otros usos o permanecer deshabitada.

B. El arrendatario puede extinguir el contrato por:

• No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Realización por el arrendador de perturbaciones en la utilización de la vivienda.

A la muerte del arrendatario pueden subrogarse en el contrato, sin modificación de su duración:

• El cónyuge que conviviera con él al tiempo del fallecimiento.

• La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento, salvo descendencia común, bastando entonces la convivencia.

• Los descendientes que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte, o sujetos a patria potestad o tutela del fallecido.

• Los ascendientes que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

• Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

Derecho de Adquisición Preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente sobre la misma, y para ello puede ejercer los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

• Derecho de retracto, cuando no se hubiese hecho la notificación prevista en el apartado anterior, o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o sus condiciones esenciales fueran menos gravosas para el comprador. El retracto es el derecho de subrogarse, esto es, ponerse en las mismas condiciones que el comprador en el contrato de venta pactado.

Empecemos por la vivienda de nueva construcción y por los primeros consejos, que aunque obvios, no podemos olvidar:
1. Lea detenidamente todo documento antes de firmar nada.
2. Si hay algún aspecto de los documentos que no entiende, solicite tiempo para estudiarlo y con una copia déjese asesorar por un experto.
3. Solicite toda la documentación a la que tiene derecho (a examinar y a acceder) según el Real decreto 515/89 (se especifica más adelante) y desde luego no deje de solicitar los siguientes documentos:

A. Título de propiedad. Compruebe la titularidad de los terrenos y de la vivienda, si ya está edificada, cargas y afecciones de los mismos. Si el vendedor no le proporciona esta información, puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad.
B. Licencia de Primera Ocupación. Es un documento administrativo que acredita la idoneidad de la vivienda para el uso al que se destina. Tenga en cuenta que sin este documento no tendrá acceso a los suministros básicos.
C. Plano de la vivienda y memoria de calidades.

4. Asegúrese que se trate de una vivienda libre o de promoción pública.
5. Guarde toda la publicidad relativa a la vivienda que está pensando en adquirir.
6. Asesórese antes de la compra en varias entidades bancarias sobre las condiciones en que le concederían un préstamo hipotecario.
7. Recuerde que los acuerdos verbales no pueden ser exigidos en caso de incumplimiento.
8. Recuerde que la Licencia de Primera Ocupación es el documento administrativo que acredita la idoneidad del edificio para su uso como vivienda. Sin este documento no podrán contratarse los servicios básicos (luz, agua, etc.).
9. No está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario solicitado por el constructor para la financiación de la construcción de la vivienda, ni debe correr con los gastos de cancelación de dicho préstamo.
10. La promotora está obligada a la división horizontal de la vivienda, pero no está obligada a redactar los estatutos de la comunidad de propietarios ni a constituir ésta.

La hipoteca pensión

Consiste en suscribir un crédito hipotecario sobre una vivienda y con el dinero que se obtenga contratar una pensión vitalicia.

La vivienda pensión

Se trata de lla venta de la vivienda y la formalización de una pensión vitalicia con una compañía aseguradora. El dueño de la vivienda dejará de serlo (se vende la nuda propiedad), aunque seguirá viviendo en la casa, pues conserva el usufructo de la misma. El antiguo propietario obtendrá una pensión complementaria durante el resto de su vida y además, las formulas habituales de estos tipos de contrato, conllevan que el antiguo propietario ya no tenga que correr con cargas ni gastos de la vivienda (IBI, comunidad, seguros, etc.), aunque podría tener que pagar una cantidad en concepto de alquiler de la vivienda.

La cesión para alquiler

Normalmente se produce cuando el propietario de una vivienda pasa a habitar en una residencia de mayores, apartamento tutelado u otro alojamiento alternativo .Para financiar estos recursos el propietario cede la vivienda a una entidad que se encargará de su alquiler y que le garantizará el pago de ciertos ingresos a su propietario. En esta operación el propietario no pierde la propiedad de la vivienda ni añade cargas a la misma, tan solo la cede para que la alquile otra entidad. La entidad que recibe la cesión y la gestiona, corre con los riesgos y con los gastos originados del mantenimiento y reparación, a cambio el propietario recibe una renta destinada al pago del servicio residencial que recibe. En caso de que las rentas obtenidas a cambio de la cesión no sean suficientes para cubrir los gastos del nuevo alojamiento, el propietario tendría que aportar el resto, hasta completar el precio de los servicios de los que disfruta.

Para viviendas construidas después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (5-05-00)
Son responsables:
1. El promotor, que decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos la obra para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros.
2. El arquitecto, que realiza el proyecto de la vivienda y certifica que la ejecución de la construcción se adecua al proyecto.
3. El constructor, que ejecuta la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Responde directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos causados por la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente en caso de subcontrata.
4. El arquitecto técnico o aparejador que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.

• Ante quién responden: Frente a propietarios y terceros adquirentes (no otros) de los edificios o parte de los mismos si son objeto de división.
• De qué responden: De los daños materiales causados respecto de edificaciones construidas a partir de la entrada en vigor de la ley (5 de mayo de 2000) y obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicite la licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la ley.
• Plazo durante el cual responden: Hay tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda:

1. Diez años, por deficiencias de la estructura del edificio.
2. Tres años respecto de las deficiencias que afecten a elementos constructivos o instalaciones que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda.
3. Un año sólo exigible al constructor por defectos de terminación y acabado.

• Seguros. Para garantizar que los agentes puedan hacer frente a la responsabilidad que en su caso se les pueda exigir, la Ley exige la constitución de unos seguros:
– Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar los daños estructurales durante diez años. El importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material de la obra incluidos los honorarios de los profesionales. Este seguro es obligatorio. El notario y el registrador no deberán autorizar ni inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones sin que se acredite la constitución de esta garantía.

– Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar las deficiencias que afecten a elementos constructivos o instalaciones que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad durante tres años.

– Seguro de daños materiales o seguro de caución. Para garantizar los daños materiales o vicios por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado durante un año.

• Plazo de reclamaciones. Dos años a contar desde que se produzcan los daños.

Para viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (5-05-00)
Los agentes responsables son los mismos que en el anterior supuesto. Los seguros no son obligatorios. No hay limitación en cuanto a daños materiales ni frente a quien se responde. Los plazos de responsabilidad serán:
– de diez años por vicios ruinógenos (estructurales, que impidan la habitabilidad de la vivienda…)
– con independencia del año de construcción de la vivienda, en caso de incumplimiento de contrato el plazo de reclamación, en la vía civil, es de quince años. En la vía administrativa la prescripción de la infracción es de 5 años.

Alquila un piso de tu propiedad
Si tienes la suerte de contar con un piso en propiedad vacío, ponlo en alquiler. Los arrendadores son grandes beneficiarios de la reforma fiscal. Como norma general, podrán desgravarse un 50% de los rendimientos netos obtenidos, si bien hay casos en los que la exención llega a 100%. Este sería el caso de un arrendador que alquila una vivienda a un joven de entre 18 y 35 años que cuente con ingresos superiores al IPREM (índice de referencia del nivel de renta que se utiliza para determinar la cuantía de determinadas prestaciones o para acceder a distintos servicios y beneficios públicos).

Además, los propietarios de inmuebles destinados al alquiler pueden disminuir sus ingresos mediante una serie de gastos deducibles: seguros del hogar, reparaciones, etc, que pueden reducir la base imponible.

E incluso llevarla a cero, sin embargo si una segunda vivienda, cualquiera además de la habitual, está a disposición de su propietario y no genera renta, obliga a incluir en la base del IRPF una “renta presunta” que se cifra entre el 1,1 y el 2% del valor catastral de la misma. Consecuencia: aunque no ganase dinero sería preferible tener la vivienda alquilada que vacía.

Aportaciones a un plan de pensiones
Aunque el tipo de gravamen ya no es motivo para elegir un vehículo de ahorro u otro, puesto que todos tributan al 18%, los únicos por los que no se cobra peaje fiscal son los fondos de inversión y los planes de pensiones. Los primeros admiten una disponibilidad financiera que no está permitida en los segundos. Sin embargo, los planes de pensiones siguen siendo interesantes para los que buscan seguridad antes que rentabilidad.

Existe un límite a las aportaciones que pueden realizarse, en función de la edad del partícipe. Para los mayores de 50 años, la menor de estas cantidades: 12.500 euros o el 50% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas. En el caso de personas con discapacidad, el límite se establece en 24.500 euros.

Por otra parte, los planes de pensión son las únicas herramientas de inversión que están exentas en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Patrimonio.

Compensación de pérdidas con ganancias.
Si tenemos inversiones financieras con pérdidas, puede ser una opción fiscalmente interesante realizar estas pérdidas con el fin de compensarlas con otros ingresos o beneficios que tengamos. Pero ojo, esto no siempre es así. No se computarán como pérdidas las derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales cuando el contribuyente vuelva a adquirirlos en el plazo de un año. Y si se trata de valores, no se computarán las pérdidas si el contribuyente adquirió valores homogéneos dentro de los dos meses (valores cotizados) anteriores o posteriores a la transmisión. Si los valores son sin cotización, el plazo de dos meses sube a un año.

No obstante, hay una novedad: los rendimientos del capital mobiliario, sean del año que sean –antes debían ser del mismo ejercicio-, se pueden compensar entre sí, pero sólo entre sí. Es decir, no es posible compensar pérdidas procedentes de transmisiones patrimoniales con la renta del trabajo, ni los rendimientos negativos y las pérdidas en la base imponible del ahorro.

Contratar una hipoteca inversa
Los mayores de 65 años que contraten un crédito garantizado mediante la hipoteca de la vivienda habitual para obtener una renta periódica o un capital, están exentos de tributación, al igual que las personas con dependencia severa o gran dependencia. La ventaja es que la titularidad de la vivienda sigue en manos del propietario hasta su fallecimiento.

Contratar un seguro de dependencia
Los seguros que cubren riesgos de dependencia severa y gran dependencia gozan de las mismas ventajas fiscales que los productos de previsión social. Las primas satisfechas a este tipo de seguros se reducirán de la base imponible. En el caso de los mayores de 50 años, la menor de estas cantidades: 12.500 euros o el 50% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas.

Si hay dependientes, rehabilitar la vivienda
Se establece un 20% de deducción por obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con discapacidad, exista o no financiación ajena. Si existe algún discapacitado en la familia, es posible conseguir una deducción por obras de adecuación del

Donativos
Si habitualmente realizamos donativos a entidades que ofrezcan derecho a deducción, debemos solicitar el justificante correspondiente por el importe donado, que será la garantía para nuestra declaración de la renta. Además debemos pedir que nos incluyan en el modelo 182 que deben presentar estas entidades hasta el 20 de febrero de cada año, y en la que declaran a los donantes que tengan derecho a deducción en el IRPF y el importe de los donativos efectuados durante el año anterior.

Podremos deducir en nuestra declaración una cantidad que oscilará generalmente entre el 20% y el 30% de la cantidad donada, siendo la más común el 25%. No obstante en este apartado habrá que tener en consideración las posibles deducciones autonómicas. Es importante destacar que la base de esta deducción no podrá superar el 10% de la Base Liquidable del contribuyente.

Adquisición de vivienda habitual
Pese a todo lo que se debatió, la deducción por adquisición de vivienda sigue en vigor, sólo que con un tipo único del 15%, desaparecen algunos tipos incrementados, a aplicar sobre una base máxima de 9.015 Euros al año por persona. Es decir, que si la declaración de un matrimonio es separada el límite se duplica. Tenga en cuenta este límite porque puede resultarle conveniente acomodar la amortización de su hipoteca al mismo.

Exención por reinversión
Tenga en cuenta que la plusvalía obtenida en la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si reinvierte el importe de la venta en otra nueva vivienda habitual. Pero debe conocer más detalles: no es vivienda habitual si no la ha habitado durante al menos tres años, tiene dos años para reinvertir y lo que quede exento no puede acogerse a la deducción por adquisición de vivienda; es decir, que si la plusvalía es pequeña, tal vez le interese tributar por ella y deducir por los pagos que haga de la nueva. Tire de calculadora o consulte con un experto.

Finalmente recordamos que conviene revisar la normativa específica de la Comunidad Autónoma de residencia con el fin de poder acceder a otras deducciones fiscales. Como se sabe el IRPF está configurado de forma que deja espacio para que las distintas administraciones autonómicas sumen ciertos incentivos a los que oferta el Estado, aunque las deducciones suelen ser de escasa cuantía y con limitaciones que dificultan su aprovechamiento.

Antes de formalizar el contrato de compraventa de vivienda, asegúrese de que usted puede conseguir un préstamo hipotecario por el importe que necesita para la adquisición.

- Pago aplazado, con o sin hipoteca. Se produce cuando el consumidor abona al constructor o promotor cantidades en diferentes plazos. Dichas cantidades son deducibles del precio final. Si la construcción de la vivienda no está finalizada, el promotor o constructor debe garantizar las cantidades entregadas mediante las siguientes formas:

– Constitución de un seguro.
– Depósito de las cantidades en una cuenta constituida para estos efectos.

Veamos sus ventajas e inconvenientes :
Ventajas:
• Las viviendas tienen un menor coste que si compramos en una promoción.
• Los pagos son cómodos: se hace una entrega inicial, después los pagos proporcionales a la compra del terreno y al coste del avance de las obras y finalmente, el coste de las escrituras.
• La responsabilidad del cooperativista está limitada a las aportaciones.
• Los socios pueden modificar algunos aspectos del proyecto.

Inconvenientes:
• Las viviendas se adquieren sobre plano, con lo que la fecha de entrega puede no ser segura.
• Debemos realizar un mayor seguimiento de la construcción.

• El coste final no suele estar cerrado y puede variar a lo largo de la construcción.

A través de una Comunidad de Propietarios
Una comunidad de bienes o de propietarios es un grupo de personas que acomete conjuntamente las operaciones y trámites precisos para llevar a cabo la construcción y posterior adjudicación de sus propias viviendas, para lo cual adquieren un terreno en común.

Sus ventajas radican en:
1. Menor coste de las viviendas.
2. Forma de pago generalmente más cómoda.
Pero tiene inconvenientes:
1. Los precios de las viviendas pueden variar durante su construcción
2. Se adquiere sobre plano, por lo que la fecha de entrega de las viviendas es incierta.
3. Se asumen los riesgos de la promoción al ser el comunero autopromotor de la vivienda.

Condiciones Generales
Cuando una misma empresa lleva habitualmente contrataciones con muchos consumidores no puede negociar cada uno de los contratos, por lo que se opta por redactar contratos tipo en los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la oferta realizada sin posibilidad de modificarla.

Las cláusulas no negociadas individualmente deben ser claras y sencillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente. Al consumidor se le debe entregar recibo, justificante, copia o documento acreditativo de la operación o en su caso del presupuesto debidamente explicado. En caso de duda sobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse de la manera más favorable al consumidor.

Cláusulas abusivas
Las condiciones generales son cláusulas abusivas cuando causen un perjuicio importante en los derechos y obligaciones de una de las partes (art. 10 LGDCU). La Disposición Adicional de la Ley establece un listado de cláusulas abusivas. No obstante, un juez puede declarar abusivas otras cláusulas y serán declaradas nulas (es decir, se tiene por no puesta en el contrato).

Es cláusula abusiva y, por lo tanto, nula, aquella que por ejemplo imponga el pago de la plusvalía al comprador. También aquella que obligue al comprador a subrogarse a la hipoteca que en su día pidió el vendedor. Este tampoco puede imponer un notario determinado.

Precontrato
Es la promesa de comprar o vender (art. 1451 del Código Civil). La formalización del precontrato dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, habiendo conformidad en la cosa y el precio.

Documento de Reserva
En ocasiones puede ocurrir que a efectos de que se retire de la venta una vivienda que nos interesa firmemos una "reserva" por la que, a cambio de la entrega de una determinada cantidad, no se ofrecerá esa vivienda a otra persona durante el tiempo que se haya pactado. La cantidad entregada se perderá si no formalizamos la compra.

Documento de Arras o Señal
Diferente es si lo que se firma es un documento de arras, en el que el importe que el comprador entrega al vendedor como señal de la compraventa que van a celebrar es parte del precio de la compraventa. Pueden ser de dos tipos:

1. Las llamadas arras confirmatorias, suponen una aceptación en firme de la compraventa pudiendo la otra parte exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
2.Las arras penitenciales supone que en caso de incumplimiento del contrato, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (artículo 1454 del Código Civil).

Si el documento no especifica a que tipo de arras se está refiriendo hay que entender que se trata de confirmatorias.

Contrato Privado de Compraventa
Es frecuente que con carácter previo a la formalización de escrituras se firme un contrato de compraventa privado, aunque no es obligatorio. Debemos tener en cuenta que lo que se pacte en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes (solo entre ellas). La escritura posterior debe recoger los mismos aspectos ya pactados en el contrato.

El contrato ha de contener:
1. Una determinación clara del objeto, es decir, una descripción de la vivienda indicando todas las cuestiones de relevancia que debamos conocer.
2. Condiciones de adquisición entre las que se incluye el precio, con especificación de los gastos que asumiremos y la forma de pago.
3. La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar una cláusula penal para el caso de retraso en la entrega.
4. La fecha de escrituración.
5. La posibilidad de modificación del proyecto original por causas ajenas a los transmitentes.
6. Consignar las servidumbres y cargas.
7. La participación en los elementos comunes del edificio.
8. Las garantías prestadas.

Escritura Pública
Tanto para el caso de haber firmado un contrato de compraventa privado como un contrato de arras, cualquiera de las partes puede requerir a la otra la elevación del documento a escritura pública. La escritura pública se otorga ante notario, y permite la inscripción en el registro de la nueva propiedad.
Las partes pueden pactar la designación de notario. En caso de no hacerlo, su elección corresponde al consumidor.

• que el deterioro sea imputable al arrendatario.
• que los daños impliquen la destrucción de la vivienda arrendada por causa no imputable al arrendador.

El arrendatario debe soportar la realización por el arrendador de obras de conservación o mejora, que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque se vea privado de una parte de la vivienda.

Si a consecuencia de las obras la finca resulta inhabitable, el arrendatario puede optar entre suspender el contrato o proceder a su extinción, sin indemnización alguna.

Obras a cargo del arrendatario:
Son por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la finca arrendada o de sus accesorios o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.

Puede, no obstante, efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o a la de su cónyuge, familiares que con él convivan, previa notificación por escrito al arrendador. En este caso, finalizado el arrendamiento y si así lo exigiera el propietario de la vivienda, el inquilino está obligado a reponer la vivienda al estado anterior.

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Un piso a cambio de una renta

A.P.I.- Profesional que actúa como intermediario en las transacciones inmobiliarias y que está colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Arras.- Cantidad de dinero que se entrega como parte del precio de una compraventa antes de formalizarla en contrato privado o Escritura Pública. El Código Civil regula tres tipos de arras: confirmatorias (consisten en la entrega de una cosa o cantidad en señal de confirmación de un contrato); penitenciales (entrega de una cosa o cantidad en previsión de un posible desistimiento, implicando la pérdida de lo entregado o la devolución del duplo); penales (entrega de cantidad o cosa en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento).

Cancelación registral.- Eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de una carga que figura sobre una finca.

Carga registral.- Limitación al dominio de una finca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad.

Cédula de habitabilidad.- Documento que presenta el constructor o promotor a la Administración municipal para que le sea concedida la Licencia de Primera Ocupación. Coloquialmente se utiliza con el mismo sentido que Licencia de Primera Ocupación.

Coeficiente de participación.- Proporción que le corresponde a cada una de las viviendas o locales que constituyen la Comunidad de Propietarios con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Comunidad de Propietarios.- Es el colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de "propiedad horizontal". Se organiza corporativamente y carece de personalidad jurídica, aunque goza de alguno de sus atributos. Se regula por las normas que constan en la escritura de división horizontal, en los estatutos de la comunidad y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Contrato Privado de Compraventa.- Documento en el que dos partes acuerdan la entrega de un objeto a cambio de un precio.

Escritura Pública.- Contrato de compraventa formalizado ante un notario con los requisitos fijados por la ley a estos efectos.

Euribor.- Índice de referencia oficial que recoge la media simple de los tipos de interés diarios dentro de los países de la Unión Monetaria y se utiliza en los créditos hipotecarios para la fijación del tipo de interés aplicable.

Impuesto de actos jurídicos documentados.- Impuesto que grava los actos formalizados en documento público.

Inmuebles de Naturaleza Urbana.- Impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos. Le corresponde abonarlo al vendedor del bien aunque en contrato se puede pactar que sea asumido por el comprador.

Impuesto de Bienes Inmuebles.- Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Es anual y se determina en función del valor de la finca.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.- Impuesto que grava distintos actos de transmisión de la propiedad de un bien, entre ellos la compraventa.

Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).- Impuesto estatal que grava la compraventa de viviendas nuevas y debe ser abonado por el comprador.

Licencia de Primera Ocupación.- Término que se utiliza con el mismo significado que Cédula de Habitabilidad. Documento administrativo que emiten los Ayuntamientos del lugar donde esté ubicada la vivienda, por el que se certifica que la construcción ha sido finalizada y el inmueble tiene aptitud para dedicarse a residencia humana y que permite la contratación de los suministros básicos (luz, agua, gas, telefonía).

Memoria de calidades.- Documento donde se hace constar los materiales y calidades que se van a utilizar en la construcción de la vivienda.

Nota simple registral.- Documento que expide el Registro de la Propiedad donde constan los datos de la finca que obra inscrita en dicho Registro.

Novación.- Es la modificación de una obligación por variación del objeto o condiciones principales, por sustitución de la persona del deudor o por la subrogación a un tercero en los derechos del acreedor.

Opción de compra.- Es un contrato que permite el acceso a la propiedad de una vivienda destinada a la venta. No se encuentra específicamente regulado en nuestra legislación. En el contrato de opción de compra es necesario que el objeto y el precio de la compraventa estén bien precisados y determinados.

Precontrato.- Documento que suscriben dos partes y por el que se comprometen a formalizar a posteriori un contrato. En el precontrato constan las cuestiones básicas del futuro contrato.

Préstamo hipotecario.- Contrato por el que una entidad financiera entrega una cantidad de dinero determinada a cambio de su devolución, en un plazo determinado, junto con los intereses que se generen y con la garantía del inmueble que se adquiere.

Promotor.- Persona física o jurídica que promueve la construcción de una vivienda para su venta.

Plusvalía.- Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.

Registro de la Propiedad.- Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente.

Ruina.- En términos del Derecho Civil, es el estado de la vivienda que corre riesgo de caerse, viniendo el propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar su caída o a la demolición del edificio.

Saneamiento.- Es la responsabilidad de la parte vendedora por los vicios ocultos que pueda presentar la vivienda tanto de construcción como los que impidan la posesión legal y pacífica de la cosa (saneamiento por evicción).

Señal.- Cantidad de dinero que se entrega como parte del precio de una compraventa antes de formalizar la misma en contrato privado o Escritura Pública. Es un término sinónimo de arras.

Subrogación.- es el hecho jurídico por el que una parte acepta asumir los derechos y obligaciones de otra parte en una relación contractual celebrada con un tercero.

Subvención.- Cantidades abonadas a fondo perdido por las Administraciones Públicas a los compradores de viviendas dentro de algún régimen de protección pública.

Superficie construida.- Hace referencia a la suma de la superficie útil, más el grosor de las paredes, terrazas y conductos de ventilación. En algunos casos incluye también
los patios.

Superior útil.- Es la comprendida en el interior de los paramentos verticales de la vivienda y que resulta de directa utilización para el uso que se destina.

Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.).- Procedimiento matemático mediante el cual se puede conocer la equivalencia anual de un préstamo cualquiera que sea su forma de liquidación.

Tasación.- Valor de un inmueble certificado por profesionales tasadores.

Tipo de interés.- Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.

Título de propiedad.- Documento público que acredita la propiedad de una finca.

Vicio ruinógeno.- Vicio o defecto en la construcción que puede generar la ruina del inmueble afectado.

Vivienda de Protección Oficial.- La vivienda destinada a residencia habitual y permanente, de una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y que es calificada como tal por el Estado o por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Vivienda con Protección Pública.- La vivienda que, con una superficie máxima de 150 metros cuadrados, cumpla las condiciones de destino, uso, precio y calidad establecidas en as normas que se dictan al efecto y sea calificada como tal por la comunidad autónoma en las que se ubican.

Vivienda de Precio Tasado.- Vivienda de una superficie no superior a 120 metros cuadrados cuyo precio de adjudicación o venta no exceda del legalmente fijado. Debe ser residencia habitual y permanente del adquiriente. Puede ser viviendas libre, usada o de nueva construcción, y las Viviendas de Protección Oficial en segunda o posterior transmisión.

A) Durante los primeros cinco años de contrato, anualmente con arreglo a la variación experimentada por el índice de precios.
B) A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acordado entre el arrendador y el arrendatario. Si no hay acuerdo, se hará anualmente con arreglo al índice de precios.

Otras reglas que rigen en materia de pago de la renta por alquiler son las siguientes:

• El arrendatario debe prestar de forma obligatoria una fianza en metálico, que será igual al valor del arrendamiento de un mes. Esta fianza se depositará en la Comunidad Autónoma correspondiente.
• Las partes pueden pactar, en el contrato, garantías adicionales a la fianza en metálico; por ello es habitual que el arrendador se asegure de la solvencia del futuro inquilino, a través de la solicitud de nóminas o similares.
• La renta podrá elevarse por la realización de obras de mejora, pero sólo cuando éstas se realicen una vez transcurridos cinco años de la duración del contrato, no pudiendo exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
• Puede pactarse que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios de éste y los tributos que recaigan directamente sobre la finca arrendada.

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