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Preguntas más frecuentes sobre vivienda

Preguntas más frecuentes sobre vivienda

Resuelve tus dudas sobre la compra o el alquiler de vivienda. Las preguntas más frecuentes relacionadas con las hipotecas, la comunidad de propietarios tienen aquí su respuesta.

CALIDAD DE LA VIVIENDA

¿Puede una empresa arreglar los defectos de una vivienda después de la firma de la escritura?
Puede y debe. Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún defecto. Si los hubiera se enviará a la empresa un escrito certificado o burofax para hacerle constar los defectos existentes, dando un plazo para la contestación, y de subsanación de dichos defectos. Si no se hace cargo, se deberán solicitar las hojas de reclamaciones, se rellenarán en los locales de la promotora o constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará la empresa con la copia rosa y el consumidor con la verde y la blanca. La verde es para el usario y la blanca la debe remitir a la oficina municipal del consumidor o a la Dirección General de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.

¿Tiene obligación una constructora de otorgarme algún tipo de garantía sobre la vivienda nueva al respecto de posibles defectos?
Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción, siendo:
Licencia Anual, sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
• De tres años, por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• De diez años (o quince, según el caso, y contrastando con el Art. 1.591 del Código Civil) sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

COMPRA A TRAVÉS DE APIS/INTERMEDIARIOS

¿Tiene una agencia inmobiliaria el poder de cobrar comisiones por la intermediación tanto al comprador como al vendedor? ¿Hay algún máximo en la comisión que puede cobrar?
Los agentes de la propiedad inmobiliaria y los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios al mandante de la venta de una vivienda y al comprador, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en el contrato. La Ley 11/1998, de 9 de julio de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los Consumidores tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un servicio, el precio. Las ofertas concretas de servicios realizadas a través de soportes publicitarios y/o informáticos deben incorporar el precio. Los precios de los servicios serán expuestos al público en los establecimientos donde se presten u oferten, mediante la exhibición de carteles perfectamente visibles y legibles en el lugar donde efectivamente se presten, a través de un soporte escrito.

Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otras.

Por otra parte, los contratos firmados, no se pueden rescindir unilateralmente salvo que medie acuerdo entre las partes; la posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes. Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia.

CONTRATACIÓN Y ESCRITURAS

A la hora de escriturar la vivienda, ¿qué documentación debo recibir?
Lo primero que debe hacer el consumidor es comprobar si la vivienda dispone de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Si así fuera, se pasaría a escriturar la vivienda. Si aún no se dispone de este documento, se pospondrá dicha escrituración.

Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:
• Licencia de primera ocupación
• Libro del edificio
• Plano general del emplazamiento de la vivienda
• Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios
• Régimen de propiedad
• Coeficientes de participación
• Memoria de calidades
• Planos de los suministros

¿Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de vivienda de nueva construcción, tales como, si es legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario, y además no poder quedarse con ello? Quiero saber si hay tarifas estipuladas y, en general, toda la normativa que exista en este aspecto.
No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10 b.2, que establece que las reformas que propongan los adquirientes serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que se deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente en la documentación precontractual y contractual sobre la que se presta el consentimiento, es razonable pensar que esos materiales sean pagados por el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas. Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa.

Por otro lado, al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.

El contrato de la vivenda que he comprado establece una fecha para la entrega, pero se ha retrasado 7 meses ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble del dinero entregado como así se indica en el contrato?
La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, están obligadas a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Si contractualmente el promotor se compromete a devolver el doble de las cantidades entregadas, ha de cumplir su compromiso contractual. Si no pudiera cumplir o se negara, tendría que defender sus derechos en los Tribunales Ordinarios de Justicia.

COMPRAS A TRAVÉS DE COOPERATIVAS

Quiero subrogarme a una cooperativa, pero ni se cuando me darán la vivienda y el contrato indica nada.¿Es eso legal?
Se puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción, ya que conforme establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores/constructores están obligados a indicar dichos términos, junto con otros esenciales para la compraventa como es la fecha de entrega.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

¿Qué legislación defiende a un consumidor con discapacidad física para adecuar las zonas comunes?
La Ley 38/199, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor el 6 de mayo del 2000, en sus artículos 2 y 3.establece que los propietarios o usuarios de viviendas pueden llevar a cabo las obras de adaptación necesarias para que sus interiores o elementos y los servicios comunes de los edificios de vivienda puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que habiliten o deseen habilitar en ellos.

¿Puede la gestora encargada de llevar una comunidad de propietarios obligar a los inquilinos a domiciliar todos los gastos de la comunidad por banco, al no querer ir ellos a cobrarlos en mano?
No existe ninguna normativa que obligue a domiciliar en entidades bancarias los recibos que emita una Comunidad de Propietarios, según la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de Ley 79/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Podría solicitar una Junta Extraordinaria, para tratar de solucionar dicho tema, en cuyo caso tendrán que pedirlo la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos un 25 por 100 de las cuotas de participación, según el artículo duodécimo de la Ley 8/1999. Las decisiones que se toman en Junta por mayoría son válidas, no requiriendo que sean por unanimidad.

Somos una Comunidad de Propietarios y tenemos que cambiar los ascensores. Los vecinos de la planta baja se niegan a pagar dicho cambio, ¿están obligados a pagar?
Sí. Según la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y la Ley 8/1999, de 6 de abril, que reforma la Ley 49/60, en su artículo 9, apartado 5, dice textualmente que: “Cada propietario esta obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

CONDICIONES GENEALES DE CONTRATACIÓN

He firmado un contrato de compra de vivienda en construcción. El promotor, al firmar este contrato, no me ha aportado el documento que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. ¿Qué puedo hacer?
En primer lugar se recomienda enviar un burofax o telegrama, solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en este plazo usted no lo recibe lo siguiente que debe hacer es presentar una reclamación aportando fotocopia de la siguiente documentación:
Publicidad de la vivienda; dado que el promotor está obligado a indicar en ella, si se da la circunstancia de requerir cantidades anticipadas antes del inicio de las obras o durante el período de construcción tal circunstancia e incluso debe hacer mención de la entidad garante, así como la entidad bancaria o caja de ahorro en la cual el comprador debe ingresar las cantidades anticipadas.
Contrato de compra de la vivienda.
Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y respuesta, si la ha obtenido.

HIPOTECA

¿Puede un intermediario en la venta de una vivienda obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca concreta, y en caso contrario, cobrarle los gastos de cancelación de la misma?
Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril y la Ley 44/2006 de 29 de diciembre que modifica y mejora la ley 26/84 de 19 de julio de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, la parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del mismo.

ARRENDAMIENTOS

Un particular tiene un piso alquilado, ¿a quién le corresponde la realización de obras de mejora?
El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino o cuando los daños impliquen la destrucción del inmueble.

Son por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En cualquier caso, si el arrendamiento es entre particulares, no podrán interponer la reclamación en las oficinas del consumidor, ya que éstas no son competentes para dirimir controversias entre particulares.

¿El arrendador puede elevar la renta del alquiler por mejoras?
Transcurridos 5 años de duración del contrato, la realización por el arrendador de obras de mejora le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido, según el artículo 19.1. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

¿Puede el arrendatario de un vivienda en alquiler realizar obras en la vivienda directamente y sin consultas con el propietario?
No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador, según el Art. 23.1. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

¿Con qué tiempo de antelación tiene el arrendatario que avisar su voluntad de no renovar el contrato?
Debe avisar, como mínimo, 30 días antes de la fecha de terminación del contrato, según el Art. 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

USO POR TURNO DEL INMUEBLE TURÍSTICO

Una vez firmado el contrato de aprovechamiento por turno, ¿se puede renunciar a él?
Sí, la Ley 42/98, de 15 de diciembre, concede al consumidor el derecho de desistimiento y la facultad de resolución. En cualquiera de los dos casos se le notificará al empresario a través de un medio que garantice la constancia y la fecha de envío (requerimiento notarial, burofax o telegrama con certificación de texto y acuse de recibo).

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Comentarios (3)

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Jacinto
03 mayo 2016 14:37

Somos una Comunidad de Propietarios y queremos ponerque ascensores,ya que se trata de un edificio antiguo.La pregunta sería Los vecinos de los locales comerciales que no tienen acceso al portal del edificio tienen que pagar por poner los mismos?

paqui
30 abril 2016 10:16

Me han manipulado para firmar un encargo de venta ,con exclusividad,de nuestra vivienda,sólo me cabe la esperanza de que,como mi marido la compró mucho antes de casarnos,ese "contrato"no tenga efectos legales,puesto que el no figura en ningún sitio.¿Estoy en lo cierto?Muchas gracias por adelantado!!!Se aprovechan de la desesperación de las personas en dificultades ...y eso es lo peor...

teresa
24 marzo 2015 20:41

Hola
Me compré un piso reformado a estrenar en enero y ahora con las lluvias le han salido humedades porque en una pared que queda al aire, osea que la casa colindante es mas baja, no tiene tabique fluvial. Mi pregunta es . Quien tiene que hacerse cargo de esta reparación el q nos ha vendido el piso o el vecino q queda al lado..de quien es esa pared? ?
Muchas gracias

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