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Derechos del arrendador y arrendatario

Todo lo que hay que saber sobre el alquiler de una vivienda

Todo lo que hay que saber sobre el alquiler de una vivienda

El alquiler no es todavía la opción preferida de los españoles a la hora de buscar vivienda. Sin embargo, los incentivos a los jóvenes y las ventajas fiscales para el arrendador harán crecer el mercado de alquiler en un próximo futuro.

Los arrendamientos de vivienda son aquellos alquileres de inmuebles destinados a servir permanentemente de vivienda al arrendatario y a las personas que con él convivan. Existen dos clases de arrendamiento de viviendas:

Viviendas no suntuarias:

  • Superficie no superior a 300 metros cuadrados o
  • Renta inicial no superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Estos arrendamientos se regirán por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; en su defecto por la libre voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Por ello, al primar lo dispuesto en la Ley sobre lo que acuerden las partes, cualquier cláusula que suponga la renuncia a cualquier derecho reconocido al arrendatario se entiende nula y por no puesta.

Viviendas suntuarias:

  • Superficie superior a 300 metros cuadrados o
  •  Renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Estos arrendamientos se regirán por la libre voluntad de las partes; en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento?

La duración del contrato de arrendamiento en las viviendas no suntuarias puede ser libremente pactada entre el arrendador y el arrendatario. Existen sin embargo unas importantes reglas que necesariamente deberán ser observadas:

  • El arrendatario disfruta de un plazo de garantía de cinco años: los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo, se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años.
  • No habrá prorroga si el contrato contempla la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para sí. Sin embargo, en este caso si transcurridos tres meses, a contar desde la extinción del contrato, el arrendador no hubiese ocupado la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevo periodo de cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedan hasta completar cinco.
  • El arrendatario puede poner término al arrendamiento, comunicándolo al arrendador con un mes de antelación a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.
  • Si transcurridos como mínimo cinco años, ninguno de los contratantes manifiesta su intención de no renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha prevista de su terminación, el arrendamiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
  • En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiese durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
  • Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, no puede el arrendatario abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al arrendador por los perjuicios que se le causen; estos perjuicios han de existir y estar debidamente probados.
  • El arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge que conviva con el arrendatario, si éste, sin el consentimiento de aquél, no renueva el contrato, desiste del mismo o abandona la vivienda. Esto no modifica la duración prevista para el contrato.
  • También es de aplicación lo anterior a la persona que hubiera convivido con el arrendatario, en relación permanente de afectividad análoga al matrimonio y cualquiera que sea su orientación sexual, durante los dos años anteriores. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, su cónyuge puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del contrato.

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